市場規模と成長予測
中国の商業用不動産市場規模は、2025年の8,552億6,000万米ドルから2026年には9,092億2,000万米ドルへと拡大し、2031年までに1兆2,346億米ドルに達すると予測されています。2026年から2031年にかけて、この市場は年平均成長率（CAGR）6.31％で推移する見込みです。
成長を牽引する要因と市場の変革
この成長軌道は、開発業者が高騰する借り換えコストやオフィス需要の低迷に直面する中で、収益を生み出す資産や高処理能力の物流施設へと戦略を転換したことに起因しています。さらに、オムニチャネル小売プラットフォームの普及、現場での再生可能エネルギー導入の義務化、そして商業用不動産投資信託（C-REIT）のパイプラインの拡大が、資本配分の優先順位を再定義しています。
2025年時点ではオフィスが市場価値の34％を占めていますが、24時間体制のECフルフィルメント需要に後押しされ、物流センターが新規床面積の拡大を牽引しています。賃貸事業は2025年の取引額のわずか38％に留まるものの、機関投資家が変動の激しいプレセールス収入よりも予測可能な利回りを重視する傾向にあることから、その人気を高めている状況です。
主要セグメントの動向
物流施設
物流施設は、2025年に780万平方メートルの新規賃貸契約を獲得し、2031年までのCAGRは7.72％と予測されており、不動産カテゴリーの中で最も高い成長率を示すと見られています。ビルド・トゥ・スーツ契約により、倉庫物件の投機的リスクは抑制されており、GLPは2024年に2,900万平方メートルで87%の入居率を記録し、堅調な需要を浮き彫りにしています。
オフィス市場
オフィス市場は、2025年時点でも中国の商業用不動産市場シェアの34％を占めていますが、ハイブリッド勤務による規模縮小や、深センや上海で25％を超える空室率が継続していることに苦慮しています。オフィスオーナーはウェルネス改修やフレキシブルスペースとの提携を加速させていますが、2025年の賃料下落率9.9%は供給過剰の圧力を如実に示しています。
小売セグメント
小売セグメントの空室率は主要商業施設で10％前後で横ばいとなりましたが、地方のショッピングモールは低迷しており、二極化した見通しが強まっています。小売不動産オーナーはオムニチャネル拠点やテーマ型体験を積極的に取り入れており、Bain & Companyの推計によると、2024年のO2O（オンライン・トゥ・オフライン）普及率は50％に達しました。
その他のセグメント
データセンター、ライフサイエンス研究所、複合用途キャンパスといったその他のセグメントは規模こそ小さいものの、長期契約やインフレ連動型賃料体系により、相応以上の資本を集めています。GDSやケッペルといったデータセンター事業者は、再生可能エネルギーとエッジラックをセットで提供しており、不動産とデジタルインフラの境界を狭めている状況です。
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