『住みたい人気の街』千葉県市川市のマンション価格動向を徹底解説！地価上昇と賢い不動産評価のポイント

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注目高まる千葉県市川市、基準地価は4年連続上昇

2025年9月16日、国土交通省は全国2万1,441地点を対象とした7月1日時点の基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、4年連続の上昇を記録しています。特に、東京、大阪、名古屋の3大都市圏では平均3.2%上昇し、東京23区全体では8.3%もの上昇幅拡大が見られました。都心部からの地価高騰の波及により、都心へのアクセスが良い周辺部でマイホームを求める動きが広がっています。

こうした状況の中、千葉県市川市内の南八幡（基準地「市川-7」）では、8.6%という高い上昇率を記録しました。この企画「どこでもマンション鑑定団」では、この市川市南八幡エリアに焦点を当て、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺のマンション一般市場価格の直近5年間の事例調査を行いました。

基準地価に関する詳細は、国土交通省の「令和7年 都道府県地価調査の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

基準地「市川-7」の地価調査データ

歴史と文化が息づく「文化の回廊」市川市

市川市は、江戸川を隔てて東京都心から10〜20km圏内という利便性を持ちながら、単なるベッドタウンに留まらない深い歴史と文化を育んできた街です。万葉集に詠まれた伝説の美少女「手児奈」の物語が残る真間・国府台エリアや、永井荷風、幸田露伴、北原白秋といった文豪たちが愛した地として知られています。国民的日本画家の東山魁夷を記念する美術館も、多くの美術ファンを惹きつけています。

北部の国府台・堀之内エリアは、縄文時代の遺跡が点在する緑豊かな文教地区です。一方、中央部の本八幡・市川駅周辺は、タワーマンションや商業施設が立ち並ぶ都会的な顔を見せつつも、歴史的な「八幡の藪知らず」や「葛飾八幡宮」が鎮座し、日常に歴史のミステリーが溶け込んでいます。

南部の行徳エリアは、かつて塩の生産や宿場町として栄え、現在も「行徳神輿」という伝統工芸にその職人気質が受け継がれています。さらに海側には、野鳥の楽園と呼ばれる広大な湿地帯や洗練された新しい街並みが広がり、開放的なベイエリアの風を感じることができます。

また、日蓮宗大本山の一つである中山法華経寺は、冬の100日間にわたる「大荒行」で知られる精神的な深みを持つ場所です。そして、市川の豊かな自然は「市川の梨」として結実し、夏から秋にかけて街中に直売所が並び、その瑞々しい甘さは街の豊かさを象徴しています。

このように、市川市は都心への近さと、歴史、自然、文化が調和した「本物」が暮らしの中にある稀有な街と言えるでしょう。

千葉県市川市南八幡の地図

出典：国土地理院ウェブサイト（https://maps.gsi.go.jp/）「地理院地図」(国土地理院)をもとに作成

市川市に関する詳しい情報は、以下のリンクからご覧いただけます。

市川市におけるマンション価格の動向

今回の調査では、基準地（市川-7）周辺エリアに位置するマンションを対象に、築年数別の一般市場価格の過去5年間の推移を『KAITRY』エンジンで抽出しました。調査条件は以下の通りです。

    • エリア: 千葉県市川市南八幡の基準地（市川-7）周辺

    • 築年数: 築10年～19年、築20年～29年、築30年～45年

    • 広さ: 専有面積70㎡

    • 間取り: 3LDK

    • 階数: 3階

    • 対象査定年月: 2021年7月1日/2022年7月1日/2023年7月1日/2024年7月1日/2025年7月1日

マンション事例①：築10年～19年（Aマンション）

築10年～19年のAマンション（2012年築）の一般市場価格と坪単価の推移は以下の通りです。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移

2021年には5,340万円（坪単価：約252万円）でしたが、翌2022年には5,880万円（約277万円）と大きく上昇しました。2023年には6,000万円（約283万円）とさらに上昇し、2024年には一時的に5,850万円（約276万円）と前年を下回ったものの、2025年には6,110万円（約288万円）と再び上昇傾向を示しています。

マンション事例②：築20年～29年（Bマンション）

築20年～29年のBマンション（2000年築）の一般市場価格と坪単価の推移は以下の通りです。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移

2021年には4,090万円（坪単価：約193万円）でしたが、2022年には4,470万円（約211万円）と大きく上昇しました。2023年には4,540万円（約214万円）と引き続き上昇し、2024年には4,410万円（約208万円）と前年を下回ったものの、2025年には4,600万円（約217万円）と再び上昇に転じています。

マンション事例③：築30年～45年（Cマンション）

築30年～45年のCマンション（1988年築）の一般市場価格と坪単価の推移は以下の通りです。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移

2021年には3,090万円（坪単価：約145万円）でしたが、2022年には3,370万円（約159万円）と大きく上昇しました。2023年には3,420万円（約161万円）と継続して上昇し、2024年には3,310万円（約156万円）と前年を下回ったものの、2025年には3,460万円（約163万円）と再び上昇しています。

基準地価とマンション価格の連動

今回の調査対象である「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築26年）」「Cマンション（築38年）」の一般市場価格を過去5年に遡って調査した結果、2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較すると、5年間で12～15％の上昇が見られました。中古マンション価格の上昇は、新築マンション価格の上昇、低金利による需要の増加、建設費の高騰など、複数の要因が複合的に影響していると考えられます。

不動産評価の専門家が活用する「坪単価」の重要性

マンションの購入や売却を検討する際、多くの方は物件の価格や間取りで比較されるかもしれません。しかし、不動産のプロは「坪単価」や「㎡単価」といったより正確な指標を活用し、物件の価値を見極めています。これらの単価指標を用いることで、広さの異なるマンション同士でも公平に比較することが可能になります。

坪単価の基礎知識

    • 「坪」の定義: 1坪は約3.3㎡です。

    • 坪単価の算出方法: マンション価格 ÷ 専有面積（坪）

例えば、5,300万円の70㎡のマンションの場合、以下の計算で坪単価を求められます。

  • ㎡単価：5,300万円 ÷ 70㎡ = 約75.7万円/㎡
  • 坪単価：75.7万円/㎡ × 3.3 = 約249.8万円/坪

単価で比較する利点

    • 広さの異なるマンション同士でも公平に比較ができます。

    • エリア相場から見た物件の割高・割安が一目瞭然になります。

    • リノベーションや売却時の参考指標として活用できます。

マンションの売却や購入を検討する際は、所有しているマンションや気になるマンションの坪単価や㎡単価を計算し、同じエリアの似た条件の物件と比較してみましょう。これにより、そのマンションが適正価格であるかを判断する手助けとなるでしょう。

マンション鑑定の第一歩は単価で見る習慣をつけること

あなたのマンションの価値を5秒で知る「KAITRY」

今回の市川市南八幡のマンション一般市場価格の調査を通じて、マンション価格の変動に驚かれた方もいらっしゃるかもしれません。ご自身の所有するマンションの現在の価値がどうなっているか気になる場合は、AI査定プラットフォーム『KAITRY（カイトリー）』を利用してみてはいかがでしょうか。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとしたiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。マンション名と広さ、間取り、階数を入力するだけで、最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。売却依頼から最短3日で現金化も可能で、お客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

ご所有の不動産（マンション）の価値を調べてみたい方は、ぜひ以下のリンクからお試しください。
https://kaitry.com/?utm_source=kanteidanmusashino&utm_medium=referral&utm_campaign=kanteidanmusashino&utm_id=newscast_kanteidanmusashino

※査定結果はAIによる参考価格であり、実際の売却価格は不動産価格変動の影響や現地での訪問査定後に確定します。

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